近年、ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」がベストセラー。


それにより不動産投資に興味を持つ人が増えました。


あこがれの家賃収入、働かずして収入が得られる不労所得。


誰でもそうしたいものですよね!でも大抵の人は、あまりにも高額な投資になるので、なかなか手を出せないものです。


なにより、職が安定してないから無理と考えている人も多いと思います。


しかし、もしも無職やニートでも不動産投資ができるとしたらどうでしょう?


ちょっと興味を惹かれますよね。実は無職やニートでも不動産投資はできます。


今回は、無職やニートでも始められる不動産投資と少額から始められるクラウドファンディングのお話をします。


まずは不動産投資を知りましょう!



無職であろうがニートになかろうが、まずは不動産投資について知っておきましょう。


不動産投資とは、土地や戸建て住宅、店舗、アパート、マンションなどを買ってその賃料を収入とするものです。


バブル崩壊前までは、買った不動産が値上がりしたら売り、その差額を利益としていたキャピタルゲインを目的にした不動産投資も多かったのです。


しかし、バブル崩壊後は譲渡所得税率の改定により、短期(所有期間5年以下)の場合、長期譲渡所得(所有期間5年超)の倍の税率となり、キャピタルゲインを目的にした不動産投資は難しくなりました。


さらに、地価の下落や安定によりキャピタルゲインの不動産投資はますます難しくなったのです。


現在、多くの投資家が行っているのは貸して収入を得るインカムゲインを目的とした不動産投資がメインです。


言うは簡単ですが、借り手がつかなければもちろん収入は入ってきません。ですから魅力のある物件購入が不可欠です。


しかし、条件が良い物件は金額が高いのは当然のことで築年数が古い物件だと比較的安く買えますが、改修費がかかるとか、近い将来立て直さなくてはいけないなんてことがあります。


これらを計算しても利益がでる物件を購入しなくてはいけません。


収入の話はこの位にしておいて、次に支出面のお話しをします。支出には何があるのかというと、まず当然のことながらローンの返済金です。


この金利により、返済金額が左右されます。


他には税金、こちらは家賃収入になるので所得税、当然、固定資産税、都市部だと都市計画税などがあります。


さらに、建物の保険料、管理費、維持費、修繕費があります。また目にみえないところでは、建物の価値は、年々下がっていくのが普通です。


将来売る時には、値下がりするのを覚悟しなくてはなりません。あるいは、将来の大きな改装費や立て直しに備えて積み立てしていく必要があります。


これらの支出を収入から引いて、利益がでる物件でなくては不動産投資の対象にはなりません。当たり前の話なのですが、実はこれまでの話が肝になります。


不動産投資失敗しないためには?



不動産投資をする時に大事なことは自分の身の丈に合った物件を選ぶことです。


不動産といっても、その対象が土地なのか?戸建ての住宅なのか?マンション、アパートなのか?中古なのか?によって、必要になる資金が大きく変わってきます。


無理をすれば、失敗するリスクは高くなってしまいます。


また、現金で全額用意できれば問題ないですが当然ローン借り入れをしますよね?


そこで、大きく左右するのが融資の金利です。金利ができるだけ安く借りられないと失敗のリスクは高まります。


まずは、できるだけ融資を受ける金額をなるべく抑えることが肝心でしょう。


そしてここからが大事な話になるのですが、よく不動産屋で出している表面利回りで収入を計算すると失敗してしまいます。


これは、その不動産に借り手がついた計算上の利回りで、実際には借り手がつかない期間や部屋があるからです。なので何割かカットした利回りで考えましょう。


そして支出では、ローンの返済金、税金(所得税、固定資産税、都市部だと都市計画税)、建物の保険料、管理費、維持費、修繕費、目には見えませんが、建物の価値も年数と共に目減りします。


将来売る時には値下がりする可能性が高いです。これらもあらかじめ計算にいれておかなくてはいけません。


また、不動産は道路一本の開通により値上がりも値下がりもします。


将来性のある場所や、大学周辺の安定した場所の不動産を選ぶことも失敗しないためには必要です。


ちょっと難しい話もしましたが、綿密な資金計画とシミュレーションが重要なのです。


もう1つ、不動産投資で成功する方法としてリノベーションするという方法があります。


築年数が古い物件を購入して、リノベーションして貸し出すのです。


リノベーションすることで物件の価値は上がり、そのまま貸すより賃料を上げて貸すことができます。



銀行に事業意識が高いところ見せる



上記のような物件を見つけだしたら、綿密な事業計画書を作りましょう。


無職やニートであろうと資金計画から始まり、お金の出入りを細かくだします。


購入する物件の価値を伝え、将来の展望と不測の事態になった時には、どう対処していくのか?など掘り下げて綿密な事業計画書を作りましょう。


もし、銀行がこの事業計画書を見て納得できたなら融資してくれるでしょう。


逆に言えば、銀行を納得させられる事業計画書を作れる物件を探し出すことが最大のポイントになります。


銀行選びもポイントの一つ!



銀行もいろいろなカラーがあります。不動産投資などに積極的な銀行もありますし、今だ固い路線を歩んでいる銀行もあります。


日銀の金融緩和により、融資に積極的な銀行が増えていることは事実。


いろんな銀行の情報を仕入れて銀行を選びアプローチしてみましょう。


物件選びと事業計画書の作成とあなたの熱意次第で融資してくれる銀行が現れることでしょう。


無職やニートでも貯金があればOK!



無職やニートであっても貯金がたくさんあるというのなら何も悩むことはありません。


物件選びと事業計画書を作って利益がでるのであれば、頭金を自分で用意できるのですから残金を銀行にお世話になればいいだけの話になります。


出来れば300〜500万円は用意しておいた方が良いでしょう。


1万円から始める不動産投資!?


最近では、少額から始められる不動産投資クラウドファンディングもあります。


動産クラウドファンディングとは、一般投資家からインターネット上で資金を募り、不動産から
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これなら資金の少ない無職やニートの方でも始めやすいですね!


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無職やニートの不動産投資まとめ



無職やニートが不動産投資を始めるポイントは、やはりある程度の頭金と物件選びが必要です。


人気の物件は、高くて手が出ないし人気がない物件は空室リスクが生じますよね。


しかし、回転率や家賃を少しでも多くとれる工夫をしながら物件を選んでいくと、良い物件というものもあります。


無職で不動産投資をするには非常に大事なことです。


あと、お金があろうがなかろうが綿密な事業計画書は作成しましょう。


利益がでなくては不動産投資にはならないのですから…